“나는 시공능력 100억 건설회사를 경영했던 대표다. 하지만 지금은 매달 5,000만 원의 이자를 막아내며 하루하루 사투를 벌이고 있다. 이 블로그는 나의 건설업 수주 노하우와 부동산 개발 과정, 그리고 지금의 위기를 극복해가는 과정을 기록하는 실전 다큐멘터리다.”
지난 10년간 건설업을 해오면서 흥해서 청했던 날도 있었고, 커다란 빚더미에 두려워 떨던 날들도 있었다. 오늘 지난날들을 회고하며 적어보는 글들이 이제 건설업과 부동산업을 시작하려는 이들에게 길잡이가 되었으면 한다.
자, 그럼 본론으로 들어가서. 종합건설 면허를 신규로 내려고 할 때 딱 필요한 실전 정보 4가지만 짚어줄게. 딴 데서 듣는 뻔한 소리 말고, 진짜 ‘대표’가 챙겨야 할 것들이니 잘 들어봐.
1. 자본금 3.5억? 그냥 통장에 있다고 끝이 아니다
종건(종합건설) 면허 내려면 건축공사업 기준으로 3.5억 원이 필요해. 근데 이게 그냥 통장에 찍혀있다고 되는 게 아니야. ‘실질자본금’이라는 게 무서운 거야. 기업진단을 받아야 하는데, 최소 두 달 정도는 돈이 가만히 묶여 있어야 안전하다고 봐야 해. 내가 현장에서 보니까, 급하게 돈 빌려서 넣었다가 바로 빼는 애들 있는데, 그러다 면허 취소당하고 인생 꼬인다. 자본금은 기초공사야. 여기서 장난치면 건물 무너지는 거랑 똑같아.
2. 기술자 5명, ‘대여’는 꿈도 꾸지 마라
기술인력 5명 채용하는 거, 월급 아까울 거야. 그래서 면허 빌려주는 사람 찾는 유혹이 엄청나지. 근데 요즘 나라장터나 시스템이 얼마나 무서운지 알아? 4대 보험 내역 다 뜨고, 실태조사 나오면 바로 들통나. 면허 대여는 범죄야. 정규직 제대로 채용해서 니 사람들로 만들어야 해. 그래야 나중에 관급 공사 수주할 때 기술 점수라도 제대로 챙길 수 있는 거야. 오죽하면 요즘은 직원들이 다른 사업자 있는지 홈택스 들어가서 확인까지 하니까 절대 가볍게 보지 마.
3. 공제조합 출자금, ‘잠기는 돈’이라고 생각해
종합건설은 보통 94좌 정도를 공제조합에 예치해야 해. 대략 1억 5천만 원 좀 넘겠지? 이 돈은 면허 반납하기 전까지는 당신 돈이 아니라고 생각하는 게 편해. 하지만 이게 있어야 나중에 계약보증서도 끊고 선금도 받을 수 있어. 건설업 하는 사람들의 ‘필수 보험’ 같은 거니까 자금 계획 세울 때 이 돈은 아예 없다고 계산해. 이건 꼭 알아둬. 폐업했다고 바로 찾아 쓸 수도 없다. 만약 하자지급보증이 남아 있다면 그 기간 다 끝나고, 발주처에서 하자 소송 안 한다는 각서까지 받아와야 겨우 내 손에 들어온다.
4. 사무실, ‘독립된 공간’인지 꼭 확인해
간혹 다른 업체랑 같이 쓰는 공유 오피스나 집 주소로 하려는 애들 있는데, 절대 안 돼. 실사 나왔을 때 입구부터 간판, 책상까지 완전히 분리되어 있어야 통과된다. 내가 수많은 사무실 계약해 보니까, 용도가 ‘사무실’이나 ‘근생’으로 되어 있는지 등기부등본 확인하는 게 제일 먼저다.
글을 맺으며
면허는 너희에게 ‘왕관’이 될 수도 있지만, 준비 안 된 사람에겐 ‘족쇄’가 될 수도 있다. 내가 100억 매출 찍고 10년 만에 60억 빚을 져보니까 알겠더라. 처음 시작할 때 정석대로 안 하면 나중에 태풍 불 때 한 번에 무너진다는 걸.
궁금한 거 있으면 댓글 달아라. 내가 아는 선에서 시원하게 답해줄게. 우리 같이 한번 살아남아 보자고.